AfA Immobilien: Der ultimative Guide zur Gebäudeabschreibung 2026

Als Vermieter oder Immobilieninvestor können Sie mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) Ihre Steuerlast erheblich senken. Die AfA Immobilien ist einer der größten steuerlichen Hebel für Vermieter. In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles über die Gebäudeabschreibung 2026.

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Abschreibung für vermietete Immobilien. Der Gesetzgeber erkennt an, dass Gebäude durch Abnutzung an Wert verlieren. Diese Wertminderung können Sie jährlich steuerlich geltend machen – ohne dass Ihnen tatsächliche Kosten entstehen.

Das Besondere: Die AfA ist eine fiktive Ausgabe. Sie zahlen nichts aus der Tasche, können aber trotzdem Ihre Steuerlast senken. Das macht die Gebäudeabschreibung zu einem der attraktivsten Steuervorteile für Vermieter.

AfA-Sätze 2026: Welche Abschreibungssätze gelten?

Die Höhe der AfA richtet sich nach dem Baujahr Ihrer Immobilie:

Wohngebäude:

• Baujahr vor 1925: 2,5% pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
• Baujahr 1925-2022: 2% pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer)
• Baujahr ab 2023: 3% pro Jahr (33,33 Jahre Nutzungsdauer)

Gewerbeimmobilien:

• Grundsätzlich 2,5% pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
• Anpassung auf grund der Nutzung differenziert möglich

Wichtig: Diese Sätze gelten nur, wenn Sie die pauschale AfA ansetzen. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Sie oft deutlich höhere Abschreibungen erreichen.

AfA berechnen: So ermitteln Sie Ihre Abschreibung

Die Berechnung der AfA erfolgt in vier Schritten:

Schritt 1: Kaufpreis aufteilen

Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, nicht der Grundstücksanteil. Übliche Aufteilung: 80% Gebäude, 20% Grundstück (kann je nach Region variieren).

Beispiel:

• Kaufpreis gesamt: 500.000 Euro
• Gebäudewert: 400.000 Euro
• Grundstückswert: 100.000 Euro

Schritt 2: Baujahr prüfen

Baujahr 1980 = 2% AfA-Satz

Schritt 3: AfA berechnen

400.000 Euro × 2% = 8.000 Euro jährliche AfA

Schritt 4: Monatsgenaue Berechnung im Kaufjahr

Wenn Sie die Immobilie am 15. Juli kaufen, können Sie nur für 6 Monate AfA ansetzen:

8.000 Euro ÷ 12 × 6 = 4.000 Euro im ersten Jahr

Lineare vs. degressive AfA: Was ist der Unterschied?

Lineare AfA (Standard):

• Gleichbleibender Betrag jedes Jahr
• Gilt für fast alle Immobilien
• Planungssicherheit über gesamte Laufzeit

Degressive AfA (Sonderfall):

• Höhere Abschreibung in ersten Jahren
• Nur für bestimmte Neubauten zeitlich begrenzt möglich
• Aktuell nicht verfügbar (war 2020-2021 möglich)

Für die meisten Vermieter ist die lineare AfA die Standardmethode.

AfA erhöhen: So nutzen Sie eine verkürzte Restnutzungsdauer

Hier wird es richtig interessant: Die gesetzlichen AfA-Sätze sind pauschalisiert. Die Realität sieht oft anders aus. Ein Gebäude von 1960 hat nicht automatisch noch 50 Jahre Restnutzungsdauer.

Der Trick: Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Sie die tatsächliche (kürzere) Nutzungsdauer nachweisen. Das Finanzamt muss dann eine höhere AfA anerkennen.

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:

Altbauten (vor 1980):

• Oft nur noch 20-30 Jahre Restnutzungsdauer
• Nicht modernisiert oder nur teilmodernisiert
• Typische Baujahre: 1950er-1970er

Unsanierten Objekten:

• Alte Heizung (über 20 Jahre)
• Alte Fenster (Holz, Einfachverglasung)
• Veraltete Elektrik
• Sanierungsstau sichtbar

Gewerbeimmobilien:

• Höhere Abnutzung durch gewerbliche Nutzung
• Oft kürzere Restnutzungsdauer nachweisbar

Faustregel: Bei Gebäuden über 40 Jahre ohne Kernsanierung lohnt sich ein Gutachten fast immer.

AfA bei Eigentumswohnungen: Besonderheiten

Auch bei Eigentumswohnungen können Sie die AfA nutzen:

Wichtig:

• AfA nur auf Ihren Eigentumsanteil
• Gemeinschaftseigentum anteilig berücksichtigen
• Sonderumlage für Dachsanierung etc. sofort absetzbar

Sonderabschreibungen: Zusätzliche Steuervorteile

Neben der normalen AfA gibt es Sonderabschreibungen:

Denkmal-AfA:

• Bis zu 9% für 8 Jahre, dann 7% für 4 Jahre
• Nur bei denkmalgeschützten Gebäuden
• Sanierungskosten absetzbar

Modernisierungs-AfA:

• Energetische Sanierung: 20% über 3 Jahre
• Gilt nur für selbstgenutzte Immobilien
• Vermieter setzen Kosten sofort ab

Sozialwohnungs-AfA:

• Erhöhte AfA bei gefördertem Wohnraum
• Regional unterschiedlich

Häufige Fehler bei der AfA vermeiden

AfA und Verkauf: Was passiert beim Immobilienverkauf?

Wichtig zu wissen:

• Beim Verkauf endet Ihre AfA
• Der Käufer beginnt die AfA neu (wieder mit 50 Jahren bei Altbauten)
• Ihre Abschreibungen werden nicht übertragen

Spekulationssteuer:

Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von der AfA.

Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren:

• Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis wird versteuert
• AfA-Beträge haben den „Buchwert“ gemindert
• Dadurch kann sich die Steuerlast erhöhen

AfA in der Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen

Die AfA tragen Sie in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ein:

• Zeile 33: AfA für Gebäude
• Zeile 34: AfA für Außenanlagen
• Zeile 35: Sonstige AfA

Benötigte Unterlagen:

• Kaufvertrag (für Gebäudeanteil)
• Notarvertrag
• Bei Gutachten: Restnutzungsdauer-Gutachten beifügen

Tipp: Legen Sie dem Finanzamt beim ersten Mal alle Berechnungen bei. In den Folgejahren läuft es dann automatisch.

AfA bei Erbschaft und Schenkung: Sonderfall

Besonderheit:

Bei Erbschaft oder Schenkung übernehmen Sie die AfA des Vorbesitzers (Fußstapfentheorie).

Checkliste: So optimieren Sie Ihre AfA

• ☐ Kaufpreisaufteilung prüfen (Gebäude vs. Grundstück)
• ☐ Baujahr und AfA-Satz ermitteln
• ☐ Bei Altbauten: Restnutzungsdauer-Gutachten prüfen lassen
• ☐ Modernisierungen dokumentieren
• ☐ AfA jährlich in Steuererklärung angeben
• ☐ Bei mehreren Objekten: Separate Berechnung je Objekt
• ☐ Kaufnebenkosten separat absetzen

Fazit: AfA Immobilien als Steuerspar-Hebel nutzen

Die AfA ist einer der größten steuerlichen Vorteile für Vermieter. Mit durchschnittlich 8.000-15.000 Euro jährlicher Abschreibung bei einer Standard-Mietwohnung senken Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich.

Besonders wichtig: Prüfen Sie, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Sie lohnt. Bei Immobilien über 40 Jahren ohne Sanierung können Sie Ihre AfA oft verdoppeln – und damit tausende Euro Steuern pro Jahr sparen.