Gebäudeabschreibung: Der komplette Guide für Vermieter

Die Gebäudeabschreibung (AfA) ist das wichtigste Steuerspar-Instrument für Vermieter. Doch viele Immobilieninvestoren nutzen ihr Potenzial nicht voll aus. In diesem detaillierten Leitfaden erfahren Sie alles über die Abschreibung von Immobilien – von den Grundlagen bis zu fortgeschrittenen Optimierungsstrategien.

Was ist die Gebäudeabschreibung (AfA)?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA), umgangssprachlich Abschreibung genannt, bildet den Wertverlust eines Gebäudes durch Alterung und Nutzung ab. Sie können als Vermieter jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen.

Das Besondere: Die AfA ist eine fiktive Ausgabe. Sie müssen kein Geld ausgeben, können aber trotzdem Ihre Steuerlast senken.

Grundlagen der Gebäudeabschreibung

Wer kann abschreiben?

• Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien
• Selbstständige mit Betriebsimmobilien
• NICHT: Eigenheimbesitzer (selbstgenutzt)

Was kann abgeschrieben werden?

• ✅ Gebäude
• ✅ Gebäudebestandteile (Heizung, Fenster, etc.)
• ✅ Außenanlagen (Garagen, Stellplätze)
• ❌ Grundstück (unvergänglich)
• ❌ Inventar (separate Abschreibung möglich)

Wann beginnt die Abschreibung?

• Ab dem Monat der Anschaffung bzw. des wirtschaftlichen Übergangs
• Bei Neubau: Ab Fertigstellung/Nutzung
• Monatsgenaue Berechnung im ersten Jahr

Abschreibungssätze 2026: Übersicht

Die Höhe der Abschreibung hängt vom Baujahr ab:

Wohnimmobilien:

Gewerbeimmobilien:

• Grundsätzlich 2,5% (40 Jahre)
• Bürogebäude teilweise 3%
• Produktionshallen oft kürzer

Wichtig: Diese Sätze sind Pauschalwerte. Mit einem Gutachten können Sie oft höhere Abschreibungen erreichen.

Gebäudeabschreibung berechnen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Kaufpreisaufteilung

Nur das Gebäude ist abschreibbar. Sie müssen den Kaufpreis aufteilen:

Methode 1: Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

• Kaufvertragsdaten eingeben
• Tool berechnet Aufteilung
• Basiert auf Bodenrichtwerten

Methode 2: Gutachten

• Professionelle Kaufpreisaufteilung
• Oft höherer Gebäudeanteil möglich
• Finanzamt muss akzeptieren

Methode 3: Sachwertverfahren

• Gebäudewert separat ermitteln
• Rest ist Grundstück
• Für ältere Kaufverträge

Typische Aufteilungen:

• Standardfall: 80% Gebäude, 20% Grundstück
• Innenstadtlagen: 70-75% Gebäude
• Ländliche Lagen: 85-90% Gebäude

Schritt 2: Baujahr feststellen

Das Baujahr bestimmt den AfA-Satz:

• Aus Kaufvertrag
• Aus Bauakte
• Aus Grundbuch

Bei umfassender Sanierung kann ein späteres „steuerliches Baujahr“ gelten.

Schritt 3: AfA-Satz anwenden

• Baujahr 1975 → 2% AfA
• 400.000 Euro × 2% = 8.000 Euro/Jahr

Schritt 4: Monatsgenaue Berechnung (erstes Jahr)

Kauf am 15. August = ab August AfA möglich:

• 8.000 Euro ÷ 12 Monate = 667 Euro/Monat
• August bis Dezember = 5 Monate
• Erste Jahr AfA: 3.335 Euro

Lineare Abschreibung: Der Standard

Bei Immobilien gilt grundsätzlich die lineare AfA:

• Jedes Jahr der gleiche Betrag
• Über gesamte Nutzungsdauer konstant
• Einfach planbar

Vorteil: Verlässlichkeit
Nachteil: Keine höheren Abschreibungen in ersten Jahren

Degressiv war möglich:

2020-2021 gab es für Neubauten eine degressive AfA:

• 5% in ersten Jahren
• Auslaufend
• Aktuell nicht mehr möglich

Sonderabschreibungen zusätzlich zur normalen AfA

Neben der normalen AfA gibt es Sonderabschreibungen:

1. Denkmal-AfA (§ 7i EStG)

• 9% für 8 Jahre (Sanierungskosten)
• 7% für weitere 4 Jahre
• Zusätzlich zur normalen AfA
• Nur bei denkmalgeschützten Gebäuden

2. Erhöhte AfA für neue Mietwohnungen (§ 7b EStG)

• 5% Sonderabschreibung für 4 Jahre
• Zusätzlich zu normaler AfA (3%)
• Nur bei Neubauten bis 2026
• Anschaffungskosten max. 4.000 €/qm
• Gesamt: 8% AfA pro Jahr möglich

3. Sozialwohnungs-AfA

• Regional unterschiedlich
• Geförderte Wohnungen
• Oft 4-5% AfA möglich

Gebäudeabschreibung erhöhen: Mit Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer

Hier liegt das größte Optimierungspotenzial: Die gesetzlichen Nutzungsdauern sind Pauschalwerte. Die Realität weicht oft ab.

Der rechtliche Rahmen: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

„Der Steuerpflichtige kann die Absetzung anstelle der Absetzung nach Absatz 4 Satz 1 nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen, wenn diese nachgewiesen wird.“

Was bedeutet das?

Sie können mit einem Gutachten nachweisen, dass Ihr Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat als die pauschalen 40-50 Jahre.

Wann lohnt sich das?

• Gebäude älter als 30-40 Jahre
• Keine umfassende Sanierung
• Sichtbarer Sanierungsstau
• Veraltete Heizung, Fenster, Elektrik

Kaufnebenkosten: Nicht abschreibbar

Wichtig zu wissen: Kaufnebenkosten erhöhen NICHT den abschreibbaren Gebäudewert.

NICHT abschreibbar:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklergebühren (Käuferseite)

ABER: Sofort als Werbungskosten absetzbar im Jahr der Zahlung!

Modernisierung und Abschreibung

Modernisierungen beeinflussen die Abschreibung:

Fall 1: Erhaltungsaufwand (Standard)

• Reparaturen, Instandsetzungen
• Austausch vergleichbarer Bauteile
• Steuerlich: Sofort voll absetzbar

Fall 2: Herstellungskosten

• Anbau, Aufstockung
• Neuer Wohnraum
• Luxusausbau (Standard wird deutlich überschritten)
• Steuerlich: Abschreibung über Nutzungsdauer

Fall 3: Anschaffungsnahe Aufwendungen

• Modernisierung in ersten 3 Jahren nach Kauf
• Über 15% der Anschaffungskosten (Gebäude ohne Grund)
• Steuerlich: Abschreibung über Nutzungsdauer

Tipp: Große Sanierungen entweder vor Kauf oder nach 3 Jahren durchführen, um sofortige Absetzbarkeit zu erreichen.

Abschreibung bei Eigentumswohnungen

Bei ETWs gelten Besonderheiten:

Was Sie abschreiben:

• Ihren Anteil am Gebäude
• Sondereigentum (Wohnung)
• Anteilig Gemeinschaftseigentum

Wichtig:

• Sonderumlagen sofort absetzbar
• Instandhaltungsrücklage erst bei Verausgabung

Abschreibung bei Erbschaft und Schenkung

Fußstapfentheorie:

Bei unentgeltlichem Erwerb treten Sie in die Abschreibung des Vorbesitzers:

Häufige Fehler bei der Gebäudeabschreibung

Gebäudeabschreibung in der Steuererklärung

Wo eintragen?

• Anlage V (Vermietung und Verpachtung)
• Zeile 33: AfA für Gebäude
• Zeile 34: AfA für Außenanlagen

Benötigte Angaben:

• Anschaffungsjahr
• Anschaffungskosten (Gebäude)
• AfA-Satz oder Restnutzungsdauer
• Bei Gutachten: Dieses beifügen

Erstmalige Berechnung detailliert darlegen:

• Kaufpreisaufteilung erläutern
• AfA-Satz begründen
• Gutachten beilegen

In Folgejahren:

• Läuft meist automatisch weiter
• Nur bei Änderungen neu angeben

Checkliste: Gebäudeabschreibung optimieren

• ☐ Kaufpreisaufteilung prüfen (ggf. Gutachten)
• ☐ Korrekten AfA-Satz anwenden
• ☐ Bei Altbauten: Restnutzungsdauer prüfen lassen
• ☐ Modernisierungen richtig behandeln (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten)
• ☐ Kaufnebenkosten separat im ersten Jahr absetzen
• ☐ AfA monatgenau ab Anschaffung berechnen
• ☐ Jedes Jahr AfA ansetzen (auch bei Verlust)
• ☐ Bei ETW: Sonderumlagen sofort absetzen
• ☐ Denkmal-AfA oder Sonderabschreibungen prüfen
• ☐ Alle Nachweise sammeln und aufbewahren

Fazit: Gebäudeabschreibung als Steuerspar-Hebel

Die Gebäudeabschreibung ist das wirksamste Steuerinstrument für Vermieter. Mit durchschnittlich 5.000-15.000 Euro jährlicher AfA senken Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich.

Besonders wichtig:

1. Richtige Kaufpreisaufteilung
2. Prüfung der Restnutzungsdauer (bei Altbauten)
3. Korrekte Behandlung von Modernisierungen
4. Vollständige Dokumentation

Das größte Potenzial: Bei Immobilien älter als 30-40 Jahre können Sie mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten Ihre AfA oft verdoppeln. Das bedeutet tausende Euro Steuerersparnis – Jahr für Jahr.